お客様から時々聞かれます。
「プロは自分の家を選ぶとき、どこを見るの？」
「逆に、どんな物件は”やめとこ…”ってなるの？」
今日は、不動産屋が”買わない”と判断するリアルなポントをゆるっと紹介します。
※もちろん全ての営業マンが同じではないけれど、”だいたい多い意見”です。
①なぜか安い物件（理由が見つからないやつ）
安いのには必ず理由があるのが不動産の世界。
▼周辺環境の問題
▼過去の事故
▼土地の形がクセ強
▼訳ありの接道
▼管理が崩壊してるマンション
”安い＝お得”ではなく
”安い＝何かある”とまず考えるのがプロ。
理由が明確ならOK。
理由が分からないまま安い→一番危険。
②日当たりが永遠に改善しない物件
プロの口癖：
「日当たりはリフォームできない」
内装や設備は変えられるけど、
▼建物の向き
▼隣の建物の高さ
▼道路の位置
これはもうどうにもならない。
暗い物件は、メンタルにも光熱費にも響くので敬遠しがち。
③道路が”そもそも終わってる”物件
例えば：
▼車が絶対に入れない幅
▼セルフ迷路みたいな私道
▼未舗装で雨の日に液化
▼トラックが通る騒音MAX道路
▼出入りが危険な斜面の道路
接道は家の”命綱”といわれるほど大事。
営業マンはここを真っ先にチェックします。
④管理が崩壊しているマンション
マンションは”管理を買う”と言われるほど。
プロが避けるのはこんなマンション：
▼自転車が放置されまくり
▼ゴミ置き場がカオス
▼修繕積立金がスカスカ
▼エントランスが薄暗くてホラー
▼理事会が機能していない
外観よりも”管理状況”が判断の核心。
⑤修繕費が未来で爆上がりしそうな建物
外壁・配管・屋上防水・エレベーター
これらは寿命があるので、今後”どれくらいお金がかかるか”をプロは絶対に見ます。
中古なのに：
▼「大規模修繕した形跡ゼロ」
▼「過去に施行ミス」
▼「積立金が足りない」
こういうのは静かに候補から消えがち。
⑥周辺環境が”どうにもならない”物件
部屋が完璧でも、
▼夜の治安が怪しい
▼匂いの強い工場が隣
▼大きな道路の騒音
▼墓地・線路・繁華街が激近
▼近所トラブルの噂あり
こういう”外的要因”は一生変わらないので、プロは要注意で見ています。
⑦売却しにくい”出口が弱い”物件
プロは買う前から売る時のことを考えます。
▼日当たり悪い
▼駅から遠すぎる
▼接道が悪い
▼変な形の土地
▼需要の無い広さ
▼周辺相場とズレてる
”買えるけれど売れない物件”は選ばないが鉄則。
《今日のまとめ》
プロが買わないのはこんな物件：
▼理由不明の格安
▼日当たりが一生改善しない
▼道路が無理
▼マンション管理が荒れてる
▼修繕費が未来で爆発しそう
▼周辺環境が強すぎる
▼売却時の出口が弱い
裏を返せば、ここを押さえておけば”後悔しない家選び”にめちゃくちゃ近づくということ。
