家を売ろうとすると、不動産会社から提示される「査定額」。
でも実際には、
「どうやって決めてるの？」
「会社ごとに金額が違うのはなぜ？」
と疑問に感じる人も多いと思います。
この記事では、不動産査定額がどのような根拠で決まるのかを、初心者向けにわかりやすく解説します。
結論：査定額は“周辺相場＋物件条件”で決まる
査定額は、単純に「担当者の感覚」で決まっているわけではありません。
基本的には、
・周辺の成約事例
・現在の売出状況
・物件の条件
などをもとに、総合的に判断されています。
まず一番重要なのは「成約事例」
不動産査定で特に重視されるのが、
“実際に売れた価格”
です。
例えば、
・同じエリア
・近い広さ
・似た築年数
の物件がいくらで成約したかを参考にします。
つまり、
「市場で実際に買われた価格」
が基準になります。
現在売り出されている物件も見る
査定では、
今売り出されている競合物件も確認します。
例えば、
・近隣に似た物件が多い
・価格競争が起きている
場合は、査定にも影響します。
物件ごとの条件も大きく影響する
同じエリアでも、条件によって価格は変わります。
よく見られるポイント
・駅距離
・土地の形
・接道状況
・日当たり
・築年数
・室内状態
・リフォーム履歴
・周辺環境
などです。
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マンションと戸建で見方も違う
マンション
比較対象が多いため、相場が出しやすい傾向があります。
・階数
・向き
・管理状況
なども重要です。
戸建
土地条件の影響が大きく、
・接道
・土地形状
・建物状態
など個別性が強くなります。
「高く査定する会社」がある理由
ここは前の記事とも繋がるポイントです。
査定額には、
・販売戦略
・会社の考え方
・媒介取得競争
なども影響するため、会社ごとに差が出ることがあります。
そのため、
“高い＝正しい”とは限りません。
査定書で確認したいポイント
① 成約事例が載っているか
根拠が具体的かを見るポイントです。
② 査定理由の説明があるか
「なぜその価格なのか」を説明しているかが重要です。
③ 相場とかけ離れていないか
極端に高い査定には注意が必要です。
AI査定と訪問査定の違い
最近はAI査定も増えています。
■AI査定
データベース中心で簡易的に算出
■訪問査定
現地状況まで確認して判断
・室内状態
・周辺環境
・管理状態
など、実際に見ないと分からない部分も考慮されます。
まとめ
不動産の査定額は、
「周辺相場」と「物件条件」をもとに決まる価格予測
です。
つまり、
“絶対にその価格で売れる保証”ではありません。
最後に
査定額を見るときに大切なのは、
「金額」だけではなく、「根拠」を確認することです。
数字だけで判断せず、
なぜその査定になったのかを理解することで、納得できる売却につながります。
